案例一案情简介：

肖女士家住海口市过港村。从前，她家是一条沟，1987年她填了土，在上面建了房子，一直居住至今，邻居是她的同公兄弟张先生。这栋房子，肖女士一直没办理土地使用证。2008年，过港村要拆迁，关于拆迁补偿问题，肖女士与张先生发生了冲突。原来，张先生有一张1953年的土地所有权证，凭着这张土地所有证，张先生在1995年办理了土地使用证。该土地使用证，不仅包括张先生住的地方，还包含了肖女士的家那片土地。给与办证理由是：张先生是过港村村民，享有宅基地使用权。按照海口市农村宅基地管理办法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地按人均３０平方米以下的用地标准安排使用。在主城区、建制镇镇区范围内的，每户不得超过１５０平方米，在主城区、建制镇镇区范围外的，每户不得超过１７５平方米。因此，国土管理局就划分了157平米的地给张先生。但是，根据肖女士提供的资料显示，张先生在过港村不止有这一块土地的使用权，还享有该村另外一处土地的使用权（约138平米）。就肖女士家住土地的使用权到底归谁所有？肖女士能否获得该土地使用权？就此，肖女士向我们咨询了法律意见案件分析：

在解决问题之前，我们要先搞清楚该案的法律关系。该案法律关系包括肖女士与家住土地的法律关系和张先生与该土地的法律关系。首先，我们来分析肖女士与家住土地的法律关系。1987年，肖女士在沟上填土建房，但没办理任何土地使用手续。其做法是非法占用土地，是违法行为。她不仅不享有该土地的使用权，而且她在该土地上的建筑也属于违章建筑，依法是应当拆除的。其次，我们再来分析张先生与该土地的法律关系。根据《海口市农村宅基地管理办法》和《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的范围按每个规定处理。海口市农村宅基地管理办法规定海口市农村宅基地按人均３０平方米以下的用地标准安排使用。在主城区、建制镇镇区范围内的，每户不得超过１５０平方米，在主城区、建制镇镇区范围外的，每户不得超过１７５平方米。张先生在过港村享有两块土地的使用权，合在一起已经超过150平米。其后申请的157平米的使用证是不合法律规定的，国土局给与发证是违反法定程序的。该土地的所有权应归农村集体所有，而该土地的使用权应当经法定程序，按照法律规定必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准才能获得该土地的使用权。因此，肖女士想取得该土地的使用权，只有两条路可以走：提起行政复议或者行政诉讼撤销张先生的土地使用证，撤销该土地使用证后，再依照法定程序，申请取得该土地使用证。案件二案情简介：

彭女士与王先生有借贷关系。王先生2005年曾借彭女士60万元，并以王先生拥有的一处房产作抵押，约定2005年将欠款还清。2006年，王先生没按约定将欠款还清。于是，彭女士就起诉王先生。法院判定，抵押合同有效，并在王先生逾期未执行判决的情况下，查封了王先生的抵押房产，进行拍卖，但经第一次拍卖后未成功卖出。该抵押物权一直没办理抵押登记。2008年，王先生将房子卖给了李先生，李先生到房管局办理过户手续的时候，被拒绝办理，原因是该房子已经查封了。于是，李先生就起诉王先生，并将彭女士作为第三人参与诉讼。彭女士就该抵押物权是否有效向我们咨询了相关的法律问题。案情分析：

根据《物权法》的规定，抵押物权经登记才生效。彭女士的抵押物权未经登记，是无效的。但是，彭女士与王先生的借贷关系有效，在王先生未能还清欠款之前，法院不能将王先生的房产解封。至于，王先生和李先生的关系，属于另一法律关系。与彭女士和王先生的借贷关系无关。案件三案情简介：

李先生租了一个小区的一楼的的房子并将房子改成一家杂货店。2008年某天晚上，李先生的杂货店被盗，损失将近1万多元。李先生立即报了案。据李先生述说，进入该小区必须持有小区居民证经小区保安的通过才能进入。李先生认为小区保安没尽保安责任，放行非小区居民进入小区内，致使其杂货店被盗，小区物业管理公司应承担因疏忽造成的赔偿责任。就赔偿问题，李先生向我们咨询了法律意见。案情分析：

根据先刑后民的原则，在李先生杂货店的盗窃案未解决之前，李先生杂货店的损失确定，是不能提起民事赔偿的诉讼的。但李先生可以就与物业管理公司签订的物业管理合同，根据合同条款，审查小区物业管理的保安措施是否完善，若未完善，则有权要求物业管理公司履行完善保安义务及有关赔偿。

第七组 组长：黄育坚 组员：江倩莹 王娜

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